"חבל לבזבז זמן על המתנה לפינוי בינוי. תתקדמו לתמ"א 38".

ההמלצה להקפיד על בחירת אנשי המקצוע לאורך תהליך ההתחדשות העירונית חוזרת בראיון שקיימנו עם בן צבי, שמשרדו הממוקם בגבול רמת גן בני ברק, המתמחה בנדל"ן החל מעסקאות קומבינציה, דרך עסקות מכר של מכירת דירה ועד התחדשות עירונית. בן צבי מלווה כעת עשרות פרויקטיםשל פינוי בינוי והתחדשות עירונית ברמת גן, גבעתיים, חיפה, לוד ועוד. בחלק מהפרויקטים הוא שיתף פעולה איתנו, חברת פולי, המנהלת פרויקטים של התחדשות עירונית.

מה הצעד הראשון שדיירים צריכים לבצע כשיוזמים פרויקט התחדשות עירונית?

"כאשר דיירים יוצאים לדרך עם פרויקט התחדשות עירונית נהוג לבחור עורך דין שילווה אותם בהתקשרות עם היזם. אני מציע כי הצעד הראשון יהיה דווקא לצרף חברת ניהול מטעם הדיירים שתיכנס לפרויקט ותנהל אותו ביד רמה: היא תוביל את בחירת עורך הדין ובהמשך תבנה מכרז לבחירת היזם, מפקח בניה ואנשי מקצוע נוספים, בדגש על תנאי סף ראויים שיתמקדו רק בצרכי הדיירים. חברת הניהול היא 'שחקן חוזר' בשוק, ולכן היא מכירה אנשי מקצוע שהוכיחו עצמם, שיש להם ניסיון והם מתאימים לסוג הפרויקט. כך הייעוץ שיקבלו הדיירים יהיה מאוזן ויאפשר לבצע החלטות מושכלות".

האם הדיירים אמורים לשלם מכיסם לעורך הדין, חברת הניהול והמפקח?

" מי שבוחר וממנה אותם הם הדיירים, אולם מי שמשלם עבור שירותים אלו בפועל הוא היזם.  הוא עושה זאת מתוך הרווח היזמי הנובע מביצוע הפרויקט. אולם כדאי לזכור כי היזם מתמחר את התשלום והוא מנוכה מהתמורה שהדיירים היו יכולים לקבל, ולכן הם אלו שמממנים את השירות. חשוב אם כן לוודא שעורך הדין מכניס לחוזה סעיף שקובע כי כל תשלום שיבוצע על ידי היזם לאנשי המקצוע מותנה באישור בכתב ומראש של נציגות הדיירים. זאת כדי להבטיח שהאינטרס של הדיירים הוא הראשון והיחיד שהם רואים לנגד עיניהם, ושאם הם לא מרוצים מהשירותים – הם יכולים לפטר את נותני השירותים".

איזו מערכת יחסים קיימת בין חברת הניהול, הדיירים והיזם?

"יש פרויקטים שבהם פולי מייצגת את הדיירים מול היזם ופועלת לשמור על הזכויות שלהם לכל אורך תהליך הבנייה עד לקבלת המפתח והשלמת התהליכים השונים. יש מקרים שבהם היזם לוקח את פולי כחברת הניהול של כל הפרויקט. במקרים אלו היא מנהלת את כל האספקטים של הבניה והיא משמשת כציר בין היזם, המפקח והקבלן. במקרה זה היא גם הנציגה של היזם מול הבעלים, קרי רוכשי הדירות, בהתנהלות השוטפת. היתרון הוא שגם כאשר היא ממונה לתפקידה על ידי היזם היא מביאה איתה את הידע הרב, האיכפתיות והרגישות בעבודה מול הדיירים".

 כיצד חברת ניהול מקצרת את משך הבניה? 

"פרויקטים מתעכבים בעיקר בגלל תכנון או תזמון שגויים של שלבי הפרויקט. חברת ניהול צופה מה נדרש בכל שלב בפרויקט ויכולה לפתור בעיות מבעוד מועד, בלי ליצור עיכובים שעולים כסף רב ליזם. למשל, תחום המימון אשר מועד לפורענות: ניהול לא נכון של פרויקט ואי עמידה בלוחות הזמנים מצד היזם עלול לעצור את הזרמת הכסף מצד הגורם הממן וליצור אנדרלמוסיה בשטח. את זה ניתן למנוע.  למעשה כבר בעת קבלת המימון, חברת ניהול מקצרת את הזמנים לתחילת הבנייה: כאשר חברת ניהול עם קבלות מגישה פרויקט חדש לגורם המממן הוא יודע שהסיכון לחריגות נמוך יותר. בתור שחקן חוזר עם מספר רב של פרויקטים, יש לה יכולת מיקוח טובה יותר מול הגורם המממן כי היא מעורבת במספר פרויקטים ויודעת את התנאים בשוק וגם כיוון שהיא מביאה עסקאות נוספות.  בסופו של דבר גם יזמים שהם 'שחקנים חוזרים' בענף יודעים שהזמן שהם נדרשים להשקיע בניהול הפרויקט, ובוודאי בעבודה מול הדיירים הוא עצום. הרי אם היזם לא מסוגל לספק תשובות לשאלות הלקוח, ללוות אותו, לספק לו מידע ולהרגיע חששות – עשויה להתפתח בעיה בשביעות הרצון ופגיעה במוניטין של היזם ובאפשרות שלו למכור דירות בפרויקטים עתידיים. באמצעות חברת הניהול היזם  מרוויח שקט גם בכל הקשור לניהול הפרויקט בשטח, דבר שמאפשר לו להתמקד במה שהוא הכי טוב בו: היזמות הבאה".

האם תמליץ גם לקבוצת רכישה לשלב חברת ניהול?

"בוודאי, מאחר וקבוצת רכישה היא סוג של יזמות, אבל כזו שמתארגנת באופן עצמאי כבר בתחילת ההתארגנות צריך להכניס חברת ניהול מאותן סיבות בדיוק שיזמים מקצועיים לוקחים חברת ניהול".

מה גורם לעיכובים 'בהתנעת' פרויקט תמ"א 38?

"בעבר חלק מהעיכובים החלו אחרי השלמת הליך איסוף החתימות של כלל הדיירים. למשל כאשר מארגן בניינים החתים דיירים על בלעדיות וכבל אותם אליו והתקשה לסגור מול יזם. הבעיה הזו הצטמצמה מאז שעבר 'חוק המארגנים' שמגביל את פרקי הזמן שמותר בהם 'לכבול' בניין. ועדיין, כעורך דין אני מכניס לחוזה מול מארגן סעיף שמגדיר מסגרת זמן סבירה לחתימה עם יזם, וקובע שאם לא מצליחים בכך 'הכבילה' מתבטלת, וניתן לפנות למארגן או יזם אחר.  יש מקרים שבהם המשא ומתן מול היזם נמשך ונמשך ללא סיכום, בשל תאוות הבצע של הדיירים, שנובע מאי הבנת מבנה העלויות של היזם. הם בטוחים שהוא הולך להרוויח מיליונים ולכן אפשר לדרוש ממנו עוד ועוד. כאשר עורך הדין של הדיירים מציע לדיירים לוותר על חלק מדרישותיהם הוא נחשד לעתים כמי שפועל ממניעים זרים  – שכן מטרתו לקבל את התשלום עבור השלמת העסקה. לכן לי כעורך דין עוזר מאוד שחברת ניהול מעורבת בתהליך, שכן היא נהנית מאמון גבוה מצד הדיירים וקל לה יותר לפשר במקרים אלו. בפרויקט תמ"א 38  במרכז תל אביב אני מייצג דיירים שהעלו דרישה לקבל תמורות לא מקובלות בעולם ההתחדשות העירונית כמו לקבל לבעלותם את החנויות המסחריות בבניין. הפגשנו אותם עם מספר יזמים שהסבירו שהדבר לא אפשרי אבל הם לא השתכנעו עד כה, ולכן גם לא הצליחו לסגור עם יזם. במקרה אחר, בפרויקט בדרום תל אביב, הסברתי לנציגות הדיירים שאם כל דייר יוותר על 2-3 מטרים מהדירה לטובת היזם, היזם יוכל לבנות בבניין חניון תת קרקעי. אולם הדיירים מתעקשים לקבל חניון תת קרקע בלי לוותר על שטח מהדירה. אין ספק שגם במקרה זה הייתי שמח אם חברת ניהול הייתה מעורבת ומציגה לדיירים עמדה אובייקטיבית מאוזנת שתעורר אמון ותקדם את קבלת ההחלטות".

מה חשוב לשלב בהסכם המשפטי מול היזם, ועל מה אסור לוותר?

"יש לוודא שידו של היזם לא תהיה קלה בביצוע שינויים תכנוניים שיפגעו בדיירים. לעתים בשלב בקשת ההיתר העירייה דורשת שינויים תכנוניים שונים. כך לדוגמה בפרויקט בצפון תל נדרשה הנמכת הבניין בשתי קומות. תפקידה של חברת ניהול במקרים כגון אלו הוא לוודא שהפגיעה בבעלים עקב האילוץ התכנוני היא מינימאלית ולהציע פיצוי. דבר נוסף הוא הבטוחות: כל יזם צריך להעמיד שורה של ערבויות. מדובר בערבות ביצוע, ערבות חוק מכר בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) או ערבות ביצוע בתמ"א 38/1 (תוספות של קומות וחיזוק הבניין), ערבות דמי שכירות (שמיועדת להשלים את תשלום דמי השכירות), ערבות הבדק (שמטרתה להבטיח תיקון ליקויים והתאמות בהתאם לחוק המכר); ערבות מיסים (שנועדה להבטיח את תשלום שומות המס); וערבות רישום הבית המשותף (ערבות להבטחת הרישום המעודכן בטאבו). סעיף נוסף שיש להכניס לחוזה הוא התייחסות לנושא לוחות הזמנים: יזמים נדרשים לשלם עבור איחור במסירת הדירות, . היזם יעדיף לטעון שכל גורם הוא עילה לדחייה ללא תשלום פיצוי בגין איחור. מגפת הקורונה? מבצע צבאי? יש מקרים שאכן מצדיקים דחייה, אבל חשוב שההסכם יגדיר מנגנון להסדרת הנושא ".

כיצד ניתן לדעת שהיזם מיצה את כל הזכויות שניתן לממש בבניין?

"אני מציע לפנות למספר יזמים, לשמוע את הניתוחים שלהם ולהתרשם – וכמובן לנהל משא ומתן. גם חברת ניהול הפועלת באזור יודעת אילו תמורות ניתן לקבל.  בבניין שאני מייצג את דייריו קיבלנו הצעה ל- 25 מ"ר תוספת לדירה. יזם אחר הציע 15 מ"ר תוספת לדירה ויזם שלישי הציע 25 מ"ר תוספת, ו-50 אחוז מכל מ"ר נוספים שיתקבלו במסגרת היתר הבניה. מאחר ופנינו לשלושה יזמים הצלחנו לקבל הצעות משופרות.  כדאי לבדוק אם היזם יכול לקבל הקלות מהרשות, או לעשות שינוי תב"ע, אם כי כאשר יוזמים תב"ע זה סיכוי לקבל תוספת לצד הסיכון שהמימוש יידחה. כאן נכנסים שיקולים: האם שווה  לחכות ארבע שנים לאישור התוכנית? ואם היא לא תאושר? אלו שאלות שגורם מקצועי כמו חברת ניהול יכול לספק כלים לקבלת החלטה".

אילו תרחישים עלולים לגרום לעיכובים במהלך הבנייה?

"תהליך בנייה במסגרת התחדשות עירונית, בעיקר בעסקאות שבהם מעורבים בעלי דירות, ובפרויקטים של קבוצות רכישה שבהם יש מספר רב של רוכשים הם תהליכים שמצריכים מיומנויות ניהול גבוהות. בפרויקט התחדשות עירונית במרכז הארץ שאני מייצג את הדיירים שלו, השלבים של הבחירות והתיאומים מול הקבלן – אלומיניום, ריצופים ועוד – לא התקיימו בזמן. הסיבה לכך היא מחלוקות דיירים והעובדה שאין מי שיקבע דד ליין ויהיה "האיש הרע" שיחייב אותם לקבל החלטות. התוצאה הייתה שבעלי הדירות נדרשו להזרים כסף נוסף לפרויקט. כאשר משלבים חברת ניהול היא זו שאמורה להכריע במחלוקות, לקבוע לוח זמנים לעמידה ביעדים,  ואם צריך להושיב את בעלי הקרקע עד שייצא 'עשן לבן' והחלטות יתקבלו. ואכן, לאחר שפולי נכנסה לתמונה כחברת הניהול הדברים התחילו לזוז. קל מאוד לראות כי העלות של חברת הניהול מתקזזת במהירות מול הוצאות השכירות והזמן שנחסך להשלמת הפרויקט. אם פולי הייתה מקבלת את הניהול בצורה מלאה היה מושג חיסכון של מעל מיליון שקל בפרויקט".

מה מידת יכולתם של בעלי הדירות להשפיע על החלטות לאחר שהפרויקט יוצא לדרך?

" תלוי בסוג הפרויקט ובאילו שלבים מדובר. בקבוצת רכישה, הדיירים ממנים נציגות דיירים ומעבירים אליה את הניהול השוטף, ולאחר מינוי חברת ניהול לליווי הפרויקט – הנציגות מפקחת על חברת הניהול שמבצעת את הניהול השוטף.  לא בכל החלטה מכנסים את בעלי הדירות: בחירת יועץ אשפה זו החלטה של חברת הניהול, לכל היותר באישור נציגות הדיירים. לעומת זאת, יש לבעלי הדירות זכויות קנייניות ויש החלטות שלכולם יש זכות להשתתף בהן. למשל בהגרלות של מיקומי דירות, חניות וכו'. בפרויקט של התחדשות עירונית  אחרי שכלל בעלי הדירות חתמו על ההסכם עם היזם, לנציגות הדיירים אין כמעט תחומי אחריות או סמכות, כי היזם מקבל את ההחלטות בעצמו.  מאידך גם בפרויקט התחדשות עירונית, ובוודאי בקבוצת רכישה, לבעלי הדירות נותרות זכויות קנייניות גם לאחר שהיזם או מארגן הקבוצה קיבל ייפוי כוח תכנוני (הניתן בדרך כלל בשלב החתימה) המאפשר לו להתנהל מול הרשות המקומית עד לקבלת היתר בניה. למשל במקרה בו הרשות המקומית או רשת אחרת מחייבת אותו לבצע שינויים בתכנון. במקרים אלו היזם יוכל לטעון שמותר לו לבצע שינויים תכנוניים ללא בקשת אישור של הדיירים. עורך הדין צריך להכניס להסכם המשפטי סעיף שקובע שבהכרעה בסוגיות הפוגעות בזכויות הקנייניות, כלומר פגיעה בשטח הדירות,  על היזם לקבל את אישור כלל הדיירים.  בפרויקט מסוים, שעמד לקראת קבלת טופס 4, התברר כי תקן כיבוי האש השתנה במהלך תקופת הבנייה ונדרש לפתוח פתח מילוט בקומה העליונה. הדבר חייב שבירת קיר באחת הדירות דבר שעתיד היה לגרוע מטר וחצי משטח הדירה. פנינו לדייר שתחילה התנגד, אולם התרצה לאחר שהבין כי לא נוכל להשלים את הפרויקט בלי השינוי. אותו דייר הסכים לשינוי וקיבל פיצוי מעבר לסכום שנקבע בשמאות. בפרויקט הזה פולי שולבה כחברת הניהול והיא זו שלאורך הפרויקט עדכנה את הדיירים באופן שוטף והובילה את קבלת ההחלטות. בזכות זאת ניתן היה להגיע לשיתוף הפעולה הנדרש. אם נזכרים בדיירים רק כשיש בעיות, יש פחות נכונות לשתף פעולה.  הדייר שואל 'איפה הייתם בשנתיים האחרונות? ותמיד יש בעיות'.

האם דיירים סרבנים עדיין מהווים מכשול להצלחת פרויקטים של התחדשות עירונית?

"באופן עקרוני ההתנהלות מול דיירים סרבנים עם דרישות מוגזמות נעשית בשתי חזיתות: חזית המשא ומתן, ואם זה לא מצליח – אז חזית ההתמודדות המשפטית. ככל שיש גורם שיודע לטפל ולפנות לדיירים הסרבנים ולתת להם את ההרגשה שהם מקבלים את מה שמגיע להם כך הבעיות נפתרות בשלב המשא ומתן ולא מגיעים למישור המשפטי. פולי נמצאת בקשר הדיירים הסרבנים, מסבירה להם את המצב ומצליחה לרכך את ההתנגדות במיוחד כאשר זו נובעת מחוסר הבנה או מחשש. רק ברגע שמגיעים להבנה שדרך זו מיצתה את עצמה, חברת הניהול מסיימת את תפקידה והטיפול עובר לעורך הדין. מאחר והגשת תביעה עולה כסף רב, התמריץ להימנע מכך גבוה. הבשורה הטובה היא שנראה כי מפרויקט לפרויקט יש ההתבגרות והבנה שבסופו של דבר הדייר הסרבן הוא זה שמפסיד ולא שמרוויח. ולכן אפשר  לומר שהגורם הזה כמכשול להתקדמות פרויקטים נמצא במגמת ירידה לשמחת כל המעורבים".