מהפכת הפינוי- בינוי: "דיירים שייכנסו לפינוי בינוי ללא גוף מלווה הם או חובבי סיכון או תמימים"

מאות אלפי בעלי דירות בישראל שמתגוררים בדירה ישנה, צפופה מדי, בבניין מוזנח מדי, חולמים על הרגע בו יזם מבטיח ידפוק על דלתם ויציע  לחזק  ולשפץ את הבניין , להגדיל את שטח הדירה ולהוסיף לה עוד חדר, ממ"ד וגם מרפסת שמש (לחלום מותר) והכל על חשבונו כמובן. לחלום הזה קראו עד כה תמ"א 38, אבל עכשיו הגיע לשכונה חלום חדש: פינוי ובינוי. ומי שלא יפנים את השינויים – עלול להתעורר לסיוט.

הנה הסבר קצר למתקשים להקיץ: בשנת 2019 החליטה המועצה הארצית לבנייה שבאוקטובר 2022 תסתיים האפשרות להגיש בניינים חדשים במסגרת תמ"א 38 הוותיקה, אם כי פרויקטים שכבר נכנסו ל-"צנרת" ימשיכו להתקדם, ובמקרים מסוימים רשויות מקומיות יוכלו להמשיך ולקבל תוכניות כאלו. הסיבה לשינוי היא הרצון של מהממשלה, בדחיפת הרשויות, לקבל יותר שליטה בתהליך ההתחדשות העירונית:   בניגוד לתמ"א 38 שהתמקדה בדרך כלל בבניין בודד, והוסיפה יחידות דיור באופן לא מבוקר וללא תוספת שטחים ציבוריים, בפרויקטים של פינוי בינוי שולטת הרשות המקומית, שבוחרת היכן לבצע אותם.  המשמעות היא יציאה לדרך של פרויקטים גדולים ומורכבים יותר שיכללו קבוצות בניינים ואף מתחמים ורובעים שלמים בהם תיבנה תוספת של מאות דירות לצד שטחים ציבוריים ומסחר. כדי לקדם זאת הממשלה יזמה תיקון לחוק (שצפוי להיות מאושר השנה) המסדיר את ההליך לפיו ניתן יהיה לאשר פרויקטים אלו, ובו סעיפים המעניקים עדיפות לשיקול דעתה של הרשות המקומית,ע תוך הורדת חסמים משמעותיים כמו צמצום הרוב הדרוש להסכמות דיירים.

מה שכבר ברור הוא שהחוק יאתגר את היזמים – ואת הדיירים.  אומנם בעשור האחרון צמחו בישראל עשרות יזמים מנוסים שיודעים לנהל פרויקט תמ"א 38 מתחילתו ועד סופו, אולם עדיין לא נמצאו דיירים שצלחו פרויקט כזה בלי לאבד את מלוא שלוותם. עכשיו תכפילו את זה פי כמה: חשבו על יזם שצריך להוציא היתר בניה, לנהל קבלן ובעלי מקצוע, להעביר מאות דיירים לדירות שכורות ולשלם להם שכר דירה מדי חודש, וגם לדאוג למימון בנקאי ולדאוג שכל הדיירים יחתמו על הערבות. האם ליזם כזה יהיה בכלל זמן לענות לשאלות הדיירים על מועד תחילת העבודות? לקחת אותם בחשבון? לוודא שצרכיהם נענים?

המינהלת שמחברת את כולם

אם תשאלו את ענת חן – זאדה, שהקימה לפני עשור את חברת פולי העוסקת בפיתוח וליווי פרויקטים בנדל"ן ומספקת שירותי מינהלת התחדשות עירונית פרטית בפרויקטים של פינוי בינוי התשובה לשאלה לעיל היא 'לא' מהדהד. זאדה פועלת בתחום למעלה מעשרים וחמש שנים. יחדיו עם מנהלות הפרויקטים בחברה הן מנהלות מדי שנה בנייה של מאות דירות ברחבי הארץ –  במסגרת קבוצות רכישה, התחדשות עירונית, יזמות ופינוי בינוי. מדי חודש היא פוגשת נציגויות דיירים מתוסכלות ואובדות עצות, שאיבדו שליטה על הפרויקט וקראו לפולי לחילוץ. ביקשנו אפוא להבין באמצעותה במה שונה פינוי בינוי מתמ"א 38, מה זאת מינהלת התחדשות עירונית פרטית ומה דרוש כדי להעביר את הדיירים מתחילת הפרויקט לסופו עם אותה כמות שערות עמה נכנסו אליו.

אולי נתחיל בשאלה: מדוע צריך 'מינהלת התחדשות עירונית פרטית'?

"התשובה הפשוטה היא מאותה הסיבה שהחוק מחייב את הדיירים לקחת עורך דין ומפקח הנדסי נפרד מזה של היזם (אך במימון היזם). צריך לנהל את הפרויקט תוך שמירה על הזכויות של הדיירים  – בנפרד מהאינטרסים של היזם. מניסיוני אומר כי כניסה לפרויקט פינוי בינוי בלי גוף מלווה או חברת ניהול שידאגו לדיירים מתאימה לחובבי סיכון או לתמימים בלבד. אומנם בישראל פועלים יזמים מצוינים שיודעים לקדם פרויקטים של פינוי בינוי, יש קבלנים מצוינים שיודעים לבנות, וגם הרשויות מנסות לעזור; אבל התפקיד של מינהלת התחדשות עירונית פרטית הוא לחבר את הכל ביחד ולהניע את כולם בקצב הנכון, תוך סנכרון מתמיד ויידוע הדיירים. ברור גם שלנציגות דיירים שפועלת בהתנדבות אין את הזמן, הכלים ולא את הידע המקצועי לעשות זאת בעצמה".

מה רמת המעורבות של המינהלת הפרטית בעת התקדמות הפרויקט?

"יישנן למעשה שתי סוגי מינהלות. מינהלת מצומצמת תפעל במקרה שהדיירים כבר בחרו יזם, ואז היא תתמקד בלאגד, להוביל ולייצג את הדיירים מולו, ולבצע בקרה על התקדמות הפרויקט. זה שהם חתמו עם היזם זה טוב ויפה, אבל צריך לפקח שהוא עומד באבני הדרך. הוא לא עושה זאת? מישהו צריך לעדכן אותם בזמן אמת, שלא יגלו עוד חמש שנים שהבניין שלהם עדיין מחכה לקבל היתר בניה. כשאנחנו מדברות עם נציגויות דיירים מיואשות שלא מצליחות לראות התקדמות, רוב התלונות הן 'חתמנו לו ואין לנו מושג איפה זה עומד'. איתנו זה פשוט לא קורה. אנחנו מעדכנות את הדיירים בכל שלב: הוגשה בקשה לוועדה, היא עברה לשלב הפרסום, התקבל היתר וכו'. בכל שלב ושלב הדיירים יכולים להיכנס לפורטל הדיגיטלי עם קוד וסיסמה ולראות את סטטוס הפרויקט, למשל אם בוצעו תיקונים או התאמות לדרישות הוועדה במסגרת הבקשה להיתר. העובדה שהמידע הזה לא נשאר אצל היזם אלא נגיש לדיירים מעוררת אמון, מונעת תסכול,  וחוסכת אין ספור פניות. אגב, הבקשה תקועה בוועדה? אנחנו נחלץ לקדם אותה: נבדוק מה חסר ונדבר על בסיס יומי עם היזם, עם האדריכל, המודד, המהנדס ומי לא, שימלאו את חלקם –  עד לקבלת היתר. יש לנו המון ניסיון בפתיחת צווארי בקבוק. לעתים נוצר, באופן טבעי, פער בין התכנון המקורי שהגיש היזם למה שאושר על ידי הוועדה. במקרה כזה אנחנו מתווכים את זה לדיירים, והדברים מתקבלים באמון כי אנחנו נאמנים שלהם".

אם הדיירים טרם בחרו  יזם, האם ניתן להכניס לתמונה מינהלת פרטית?

"אני ממליצה להכניס אותנו לתמונה מהרגע שהדיירים בחרו נציגות דיירים. במקרה זה אנחנו מציעות מודל של מינהלת דיירים מורחבת: צוות שיכלול, לצד חברת פולי, גם עו"ד,  אדריכל, מפקח הנדסי ושמאי. הצוות מקבל מהדיירים ייפוי כוח מוגבל בלבד: תכנון הפרויקט, הגשתו לרשויות התכנון וקבלת היתר. פעולות אלו נעשות בכפוף לעמידה בלוח זמנים שהוסכם עליו מראש. במודל זה, הדיירים לא משלמים כלום: המינהלת היא זו שמממנת את הוצאות התכנון שנעשה כמובן בשיתוף הדוק עם הדיירים. רק לאחר שהתוכנית קיבלה היתר בניה מהוועדה עוברים לשלב הבא: הוצאת מכרז יזמים או קבלנים, בחירת ההצעה הטובה ביותר, ותחילת בנייה. מי שיבחר את היזם להמשך הביצוע יהיו כמובן הדיירים, אבל רק לאחר שהתכנון קיבל תוקף וברור שיש ודאות לגבי היציאה לדרך של הפרויקט".

מה היתרון לדיירים במודל זה ?

"שאין אי וודאות עבורם. שאין מצב של חתימה מול יזם ו'דום שתיקה' של שנים. יש לנו עכשיו פרויקט חדש בפתח תקווה שהדיירים כבר כמה שנים לא מצליחים להתקדם עם יזם מכל מיני סיבות. אחרי שנכנסנו לתמונה והעסק זז הם תפסו את הראש – ' איך לא עשינו את זה קודם'". החלק המעניין הוא שמצטמצמת אי הוודאות גם עבור היזמים,  והדבר מאפשר להם להגיש הצעות אטרקטיביות יותר, ובעיקר מדויקות יותר מבחינת העלויות ולוחות הזמנים להשלמת הפרויקט ולכן הם מרוצים מכך מאוד".

היזמים לא מעדיפים לקחת פרויקט ולתכנן אותו מ'אפס'?

"לאו דווקא. דיירים לא מודעים לכך שמבחינת היזם, השלבים של תכנון הפרויקט, הגשתו לרשויות התכנון ועד קבלת היתר בניה – רצופים אי וודאות ומטרת היזם להעביר את עלות אי הוודאות לכתפי הדיירים, כדי להגדיל את הרווח העתידי שלו. לכן היזמים לוחצים על הדיירים לצמצם את הדרישות שלהם במטרה לתת להם פחות שטח, פחות שדרוגים – וזאת כדי להשאיר לעצמם שולי רווח גבוהים יותר שיבואו לביטוי בנתח גדול יותר מסך הדירות שיקבלו.  לעומת זאת כאשר יוצאים למכרז יזמים לאחר שיש כבר תכנית מאושרת– הכוח של הדיירים עולה מצד אחד, ומצד שני גם היזמים מאוד מרוצים כי אי הוודאות ירדה, והם יכולים להתמקד בשיווק ובבנייה. חשוב לציין שהמינהלת מורכבת מאדריכל, עו"ד ומפקח הנדסי מהמובילים בארץ כך שזה נותן ראש שקט גם ליזם".

מה תפקיד המינהלת הפרטית לאחר שבוחרים יזם?

" המינהלת מתחילה לנהל את כל הפעולות הקשורות בדיירים. במקרה של פולי אנחנו נתחבר לפרויקט, נכניס את הדיירים לפורטל הדיגיטלי הייחודי שלנו ונתחיל לזרז את כל מה שנדרש. למשל נסחי טאבו: היזם ניגש לבנק כדי לקבל מימון ועליו להגיש את נסחי הטאבו של כל הדירות בפרויקט. זו לבדה פעולה שאם לא נערכים אליה מראש עלולה לעכב את ההתקדמות, הרי מאז שהדיירים חתמו עם היזם  ועד שהפרויקט התקדם קרו דברים: בעלי דירות התחלפו,  חלק מכרו דירות, למצער חלק נפטרו ודירות עברו ליורשים; בעלי דירות חדשים נכנסו לבניין; אנשים החליפו מספר טלפון ועוד. והרי מדובר בשכונות שלמות. אנחנו עובדים לצד עורך הדין כדי 'לנקות' את נסחי הטאבו. בהמשך אנחנו נדאג להביא את הדיירים לחתום בבנק על מסמכי הליווי ליזם ונדאג שיקבלו את הערבויות הדרושות. בלי זה  היזם לא יקבל את מסגרת המימון. פעולות נוספות שנבצע הן  בדיקות סוגיות המיסוי, טיפול בתשלום שכר הדירה, מציאת פתרונות חלופיים למגורים לפני הפינוי, מעבר דיירים לדיור בשכ"ד, ניהול בקשות שינויים של הדיירים, בקרה על הביצוע בשטח ועוד".

ליוויתם עשרות פרויקטים של תמ"א 38. האם פרויקט פינוי ובינוי מורכב יותר?

"בהחלט. יש הבדלים מהותיים. בתמ"א 38 אנחנו למשל משקיעות זמן רב בתיווך בין הקבלן לדיירים בבניין, שחווים גיהינום, במובן הזה שהם גרים בתוך אתר בנייה. אבל לפחות הם נשארו בתוך הדירות שלהם: תאר לעצמך שאתה הבעלים של דירת שלושה חדרים, מתחיל פרויקט של פינוי בינוי ואתה נדרש לעזוב את הדירה שפעמים רבות היא הנכס היחיד שבבעלותך. היזם הורס את הבלוקים, הלכה למעשה, ואתה נשאר עם ניירות:  חוזה חתום וערבות בנקאית, למשך כמה שנים. קצת מלחיץ לא? הדיירים עברו לדירה שכורה וצריך לוודא שהכסף מועבר על ידי היזם למאות חשבונות בנק שונים מדי חודש. אפשר רק לתאר מה מרגיש דייר שעקב תקלה לא מקבל את שכר הדירה במועד. אנחנו מנטרות את זה ואין תקלות. עבור חלק מהדיירים, במיוחד המבוגרים, המעבר לדירה שכורה הוא מהלך פסיכולוגי קשה מאוד. מנהלות הפרויקט במשרד שלנו משוחחות איתם שעות ארוכות בטלפון, מרגיעות ומסבירות. שירות כזה אפשר לקבל רק ממי שיש לך זהות אינטרסים עימו זו הסיבה שהיזמים שעובדים אתנו מבינים שהתקציב של המנהלת שעומד על אחוזים בודדים מסך הפרויקט זניח עבורם ולו בגלל שנחסך להם ניהול הקשר היום יומי עם הדיירים. לדיירים יש זכות ואף חובה לדרוש מהיזם להביא חברת ניהול לפרויקט, ועל חשבונו. זה ישנה להם את החיים".

לסיכום, מה הפוטנציאל של התיקון לחוק החדש לשנות את פני ההתחדשות העירונית?

"ללא ספק מדובר בחוק בעל פוטנציאל דרמטי מאחר ומדובר בשינוי של שכונות שלמות, בניה לגובה, תוספת משמעותית של שטחים ציבוריים לרבות מבני ציבור, הרחבת כבישים ותוספת חניות. היזמים והקבלנים אשר יוכלו לפעול בהצלחה בזירה זו יהיו  החברות המבוססות והמנוסות שלהן  איתנות פיננסית ויכולת מקצועית להוביל תכנון וביצוע לפרויקטים גדולים. אנחנו נהיה שם כדי ללוות את הדיירים ולהבטיח כי בכל תרחיש הם מקבלים את מלוא הזכויות שלהם, ותמיד בשקיפות ובהוגנות, ועם חיוך".

חברת פולי: הניסיון מגיע מהשטח

ענת חן – זאדה, תושבת אבן יהודה ואם לשניים ומייסדת חברת פולי המתמחה בניהול פרויקטים בנדל"ן החלה את דרכה בענף הנדל"ן בחברת אמבסדור, שהתמחתה בשיווק פרויקטים למגורים של יזמים של חברות הנדל"ן הגדולות במשק וניהלה 45 אנשי מכירות. לאחר 15 שנה החליטה להיות עצמאית, והקימה את חברת השיווק חן נדל"ן שעסקה ביזמות בתחום. לפני כעשור הובילה קבוצות רכישה בדרום תל אביב, אותן ארגנה, ולאחר מכן בנתה עבורם –  ומסרה לרוכשים עשרות דירות: "בכל הפרויקטים הללו כלל לא פרסמנו מודעות בעיתון, הלקוחות פשוט חזרו וקנו שוב או הביאו בני משפחה וחברים. יום אחד שאלנו את הלקוחות מה הסיבה שהם נשארים. אלו לא היו פרויקטים גדולים, כמה עשרות יחידות בלבד. הם אמרו שהכול שקוף, אמין וברור, ושאנחנו תמיד זמינות. אני גם ידעתי שנלחמנו על כל שקל ומעולם לא נגענו בתקציב המכונה "בלתי מתוכנן" שמצוי בכל פרויקט של קבוצת רכישה.  אחת התובנות מהעיסוק בקבוצות רכישה הייתה להקים פורטל לקוחות דיגיטלי שיסייע בניהול ובשקיפות.  רצינו שהלקוחות יוכלו להיכנס עם קוד וסיסמה ולקבל נגישות לכל הנתונים של הפרויקט".

פורטל פולי הושק ב 2012 וכיום הוא מציג ללקוחות את התקדמות הפרויקט בכל שלביו ובכל היבטיו: תמונות מהאתר, פרוטוקולים של ישיבות ביצוע ועוד. בסוף כל חודש מנהלת הפרויקט מעלה סטטוס– איפה הפרויקט נמצא מבחינה תכנונית ותפעולית. באזור האישי בפורטל הדיירים רואים את האינפורמציה האישית שלהם  כל החוזים, כל החומר המשפטי שלהם באזור הפיננסי: מס הרכישה ששילמו, תשלומים שבוצעו  ומה נותר לשלם, ממה מורכב התשלום (במקרה של קבוצות רכישה). באזור האדריכלי תכנוני הדיירים רואים תוכניות אדריכליות, תיק שינויי דיירים ובו כל השינויים שסיכמו עליהם מול הקבלן, ובאזור ההודעות  כל התכתובות עם הלקוחות, ואם יש בקשות פתוחות. הפורטל משמש גם בפרויקטים של פינוי ובינוי: "מי שמקבל נגישות לפורטל הזה הם רק הצוות של פולי והדיירים. הפורטל מעיד על צורת הניהול שלנו ולמה הניהול שלנו חף מכל אינטרסים. אנחנו שותפים איתם בתהליך הזה. מייצגים את האינטרסים שלהם".